“Προληπτική” έξωση ενοικιαστή πριν τη λήξη της μίσθωσης με αγωγή από τον ιδιοκτήτη.
Μπορεί ο ιδιοκτήτης να καταθέσει αγωγή για έξωση πριν τη λήξη της μίσθωσης για τον ενοικιαστή που είναι συνεπής στις υποχρεώσεις του;
Χρονική διάρκεια μισθώσεων
Σύμφωνα με το νόμο όλες οι μισθώσεις ισχύουν για 3 χρόνια ακόμη και εάν συμφωνηθούν για μικρότερο χρονικό διάστημα. Ασφαλώς και μπορούν να συμφωνηθούν για περισσότερα χρόνια, οπότε ισχύει η συμφωνία μεταξύ των μερών για το μεγαλύτερο χρονικό διάστημα διάρκειας της μίσθωσης.
Υποχρέωση του μισθωτή για απόδοση του μισθίου.
Ο μισθωτής σύμφωνα με τις υποχρεώσεις που απορρέουν από την ίδια την μίσθωση έχει υποχρέωση να παραδώσει το μίσθιο κατά τη λήξη της μίσθωσης, όπως ακριβώς έχει συμφωνηθεί με το μισθωτήριο συμβόλαιο.
Εάν δε γίνει απόδοση από το μισθωτή, πως αναλαμβάνει ο ιδιοκτήτης το ακίνητο;
Στη πράξη όμως, εφόσον ο μισθωτής δεν παραδώσει το μίσθιο κατά τη λήξη της μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης προκειμένου να μπορέσει να παραλάβει το μίσθιο ακίνητο στη κατοχή του και να κάνει χρήση αυτού πρέπει να εκκινήσει τη διαδικασία απόδοσης της χρήσης του μισθίου :
α) με αγωγή εφόσον ο ενοικιαστής ΔΕΝ είναι δύστροπος
και β) με τη διαδικασία της έξωσης express (διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου), εφόσον ο ενοικιαστής είναι δύστροπος κατά τους όρους του νόμου.
Τι σημαίνει πρακτικά η δικαστική διαδικασία απόδοσης του ακινήτου;
Στην πράξη ωστόσο, η διαδικασία απόδοσης του μισθίου με αγωγή σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης πρέπει να καταθέσει αγωγή ενώπιον του αρμοδίου δικαστηρίου, να λάβει δικάσιμο εκδίκασης της υπόθεσης στη καλύτερη περίπτωση μετά από 3–4 μήνες και εφόσον είναι τυχερός (απεργίες, πανδημία, αναβολές κλπ) να μπορέσει να εκδικάσει την υπόθεση της έξωσης. Στο χρονικό αυτό διάστημαθα πρέπει να προστεθεί και το χρονικό διάστημα έως 6 μηνών για την έκδοση της απόφασης της έξωσης.
Άρα στην καλύτερη των περιπτώσεων ο ιδιοκτήτης θα μπορέσει να αναλάβει το ακίνητο μετά από 6–9 μήνες από τότε που θα καταθέσει την αγωγή του για την απόδοση.
Όλο αυτό το χρονικό διάστημα ο ενοικιαστής θα εξακολουθεί να παραμένει στο μίσθιο εκμεταλλευόμενος αυτή τη κατάσταση και με την υποχρέωση πληρωμής αποζημίωσης χρήσης.
Σε όλη αυτή τη διαδικασία θα πρέπει να προστεθεί και το γεγονός ότι ο ιδιοκτήτης επιβαρύνεται με όλα τα έξοδα της δικαστικής διαδικασίας που προπληρώνει, αλλά και τα ιδιαίτερα υψηλά έξοδα της έξωσης με δικαστικό επιμελητή, εφόσον μετά την έκδοση της απόφασης ο ενοικιαστής εξακολουθεί να παραμένει εντός του ακινήτου.
Μπορεί ο ιδιοκτήτης να ζητήσει δικαστικώς και προληπτικά την έξωση του ενοικιαστή από τη μίσθιο, πριν από τη λήξη της μίσθωσης;
Η απάντηση ότι μπορεί να το ζητήσει προληπτικά από το δικαστήριο, το οποίο θα αξιολογήσει την αγωγή και θα διατάξει την απόδοση του ακινήτου στον ιδιοκτήτη, αλλά κατά τη λήξη της μίσθωσης είτε κατά το συμβατικό είτε κατά το νόμιμο χρόνο.
Χαρακτηριστικές περιπτώσεις, οι οποίες είναι ιδιαίτερα συνήθεις στη καθημερινή πρακτική είναι οι ακόλουθες:
α) Ο ιδιοκτήτης ενοικιάζει ένα ακίνητο στο ισόγειο μιας οικοδομής για την οποία έχει συμφωνήσει να παραχωρήσει σε 9 μήνες ολόκληρη προκειμένου αυτή να γίνει ξενοδοχείο.
Ωστόσο, η μίσθωση λήγει σε 9 μήνες και οι εργασίες ανακαίνισης δεν μπορούν να εκκινήσουν επειδή το ισόγειο κατάστημα είναι σε καίρια θέση αναφορικά με τις σωληνώσεις αποχέτευσης της οικοδομής και εμποδίζεται η έναρξη των εργασιών.
Εφόσον, ο ενοικιαστής κατά τη λήξη δεν αποδώσει το ακίνητο τότε ο ιδιοκτήτης εάν καταθέσει αγωγή θα χάσει 6–9 μήνες από το χρόνο που είχε συμφωνήσει να παραδώσει την οικοδομή προς εκμετάλλευση στο νέο ενοικιαστή.
Σε αυτή τη περίπτωση ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταθέσει αγωγή απόδοσης του ακινήτου πριν από τη λήξη της μίσθωσης και το δικαστήριο να διατάξει την απόδοση κατά τη λήξη της.
Έτσι, εφόσον ο ενοικιαστής δε παραδώσει το ακίνητο στη λήξη του θα υφίσταται ήδη μια απόφαση προς εκτέλεση της απόδοσης άμεσα.
Με απλά λόγια ο ιδιοκτήτης κερδίζει το χρόνο από τη λήξη της μίσθωσης έως την απόδοση του ακινήτου, η οποία μπορεί να είναι από 6–9 μήνες.
Χαρακτηριστικές περιπτώσεις, οι οποίες είναι ιδιαίτερα συνήθεις στη καθημερινή πρακτική είναι οι ακόλουθες:
β) Ο ιδιοκτήτης ενοικιάζει ένα ακίνητο το οποίο σε 1 χρόνο θα θέλει να το δώσει στο παιδί του γιατί πέρασε στο πανεπιστήμιο ή γιατί παντρεύεται και θέλει να ανοίξει το σπίτι του στο συγκεκριμένο ακίνητο. Η αγωγή ασκείται προληπτικά και η απόδοση διατάσσεται στους νυν ενοικιαστές να γίνει κατά τη λήξη της μίσθωσης σε 1 χρόνο.
Έτσι, ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να αξιοποιήσει το ακίνητο για το σκοπό που το προόριζε χωρίς να καθυστερήσει την απόδοση για άλλο ένα διάστημα μεταξύ 6–9 μηνών από τη λήξη της μίσθωσης εφόσον ο ενοικιαστής δεν αποδώσει το ακίνητο κατά τη λήξη του.
Τέλος, ακόμη και εάν ο ιδιοκτήτης έχει εσφαλμένη αντίληψη περί της λήξης της μίσθωσης και ζητήσει την απόδοση σε χρόνο προγενέστερο της λύσης, το δικαστήριο έχει τη δυνατότητα να διατάξει την απόδοση κατά τη λήξη της μίσθωσης.
Συνεπώς, είναι ιδιαίτερα σημαντικό για το προγραμματισμό της χρήσης του ακινήτου από τους ιδιοκτήτες και προκειμένου να είναι συνεπής σε δεσμεύσεις τους (οι ιδιοκτήτες) προς τρίτους σε σχέση με τη διαθεσιμότητα του ακινήτου να εκκινούν τη διαδικασία της προληπτικής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, προκειμένου κατά τη λήξη της μίσθωσης και εφόσον ο ενοικιαστής δε παραδίδει το ακίνητο να εκτελέσουν την ήδη εκδοθείσα απόφαση.
Διαφορετικά, η έναρξη της διαδικασίας απόδοσης μετά τη λήξη της μίσθωσης συνεπάγεται χρονική καθυστέρηση της απόδοσης.
