Κατάρτιση Κανονισμού Πολυκατοικίας με πλειοψηφία και όχι ομοφωνία των ιδιοκτητών.

Πως μπορείτε να καταρτίσετε κανονισμό στην πολυκατοικία όταν διαφωνούν κάποιοι ιδιοκτήτες;

Μια ενδιαφέρουσα απόφαση, αναφορικά με τη δυνατότητα των συνιδιοκτητών να καταρτίσουν κανονισμό οικοδομής ΜΕ ΠΛΕΙΟΨΗΦΙΑ και όχι ΟΜΟΦΩΝΙΑ εξέδωσε το Εφετείο Αθηνών.

Σύμφωνα με την απόφαση του Εφετείου, το 60% των ιδιοκτητών μιας οικοδομής που δεν διαθέτει κανονισμό, έχει τη δυνατότητα να καταρτίσει κανονισμό παρά τη διαφωνία κάποιων εκ των συνιδιοκτητών της οικοδομής.

Το δικαστήριο με την απόφαση του επιτρέπει την κατάρτιση του κανονισμού με την υπογραφή μόλις του 60% των συνιδιοκτητών, παρά τις αντιρρήσεις του υπολοίπων ιδιοκτητών που αντιπροσωπεύουν το 40% της συνιδιοκτησίας. Τις βασικές προϋποθέσεις που απαιτούνται για μια τέτοια ενέργεια τις έχει προσδιορίσει επακριβώς το δικαστήριο, το οποίο επικύρωσε το διατακτικό της πρωτόδικης απόφασης με αίτημα της σχετικής αγωγής τον προσδιορισμό από το δικαστήριο του περιεχομένου του υπό κατάρτιση κανονισμού, με βάση το σχέδιο που έχει κατατεθεί σε συμβολαιογράφο από την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών.

Το Εφετείο όμως διευκρινίζει ότι γίνεται διάκριση ανάμεσα α) Στις «σχέσεις» που συνιστούν το περιεχόμενο του κανονισμού, δηλονότι στα αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών που απορρέουν από την οργάνωση και λειτουργία της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, και β) τη «ρύθμιση» στην οποία αυτές υποβάλλονται.

Με απλά λόγια το 60% των συνιδιοκτητών επί του οικοπέδου, μπορεί να ζητήσει τη σύνταξη κανονισμού με σκοπό τη ρύθμιση υφισταμένων εκ της συνιδιοκτησίας σχέσεων και όχι τη σύσταση δικαιωμάτων ή υποχρεώσεων, για τα οποία απαιτείται η κοινή συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών.Είναι δυνατόν να καταρτιστεί κανονισμός, μόνο υπό τη προϋπόθεση ότι αυτός θα ρυθμίσει τις σχέσεις της συνιδιοκτησίας και ΔΕΝ ΘΑ ΔΗΜΙΟΥΡΓΕΙ ΞΕΧΩΡΙΣΤΕΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΕΣ, συστήνοντας ή τροποποιώντας υφιστάμενες ιδιοκτησίες.

Επιπλέον, το δικαστήριο, πέραν του ελέγχου της νομιμότητας, δεν έχει εξουσία να περιορίσει ή να διευρύνει τις «σχέσεις», που προτείνει η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών ως περιεχόμενο του υπό κατάρτιση κανονισμού, γιατί τότε αυτός θα έχανε τον δικαιοπρακτικό του χαρακτήρα. Δεν ισχύει όμως το ίδιο και για την προτεινόμενη από την πλειοψηφία «ρύθμιση» των σχέσεων αυτών, την οποία το δικαστήριο μπορεί, ενίοτε μάλιστα υποχρεούται, να τροποποιήσει, όταν κρίνει ότι η ρύθμιση αυτή δεν είναι επωφελής για όλους τους συνιδιοκτήτες ή αντίκειται σε κανόνες δικαίου δημόσιας τάξης.

Είναι κρίσιμο για τη πλειοψηφία πριν από την κατάθεση της αγωγής, εφόσον ζητούν την κατάρτιση του κανονισμού, να καταθέτουν σε συμβολαιογράφο της έδρας του αρμοδίου δικαστηρίου: α) σχέδιο κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών, β) σχέδιο του πίνακα κατανομής ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού ακινήτου στις χωριστές ιδιοκτησίες, με μνεία της αναλογίας κοινοχρήστων δαπανών που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία.

Τα έγγραφα δε αυτά πρέπει να είναι υπογεγραμμένα από όλους τους συγκυρίους, που ζητούν τη σύνταξη κανονισμού και ειδικώς το δεύτερο έγγραφο (σχέδιο πίνακα κατανομής των ποσοστών ιδιοκτησίας) πρέπει επιπλέον να είναι υπογεγραμμένο από πολιτικό μηχανικό ή αρχιτέκτονα. Αντίγραφα όλων αυτών των εγγράφων και σχεδιαγραμμάτων, που έχουν κατατεθεί στον συμβολαιογράφο, προσκομίζονται από τους διαδίκους στο δικαστήριο κατά την συζήτηση (ΑΠ 558/1991 ΕπιθΔικΠολ 1991.78, ΕφΑθ 6240/2011 ΤΝΠ ΔΣΑ «ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ»).

Με δεδομένο ότι εκατοντάδες οικοδομές δεν έχουν κανονισμό στη χώρα μας, ενώ τα υφιστάμενα προβλήματα της συνιδιοκτησίας είναι υπαρκτά και εξακολουθούν να δημιουργούν προστριβές ανάμεσα στους ενοίκους, η δυνατότητα της πλειοψηφίας του 60% να καταρτίσει κανονισμό που θα ρυθμίζει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών στην οικοδομή, φαντάζει ως η σωτήρια λύση πολλών προβλημάτων που συσσωρεύονται εξαιτίας της απροθυμίας της μειοψηφίας να συμπράξει στην επίλυση τους για λόγους εκδικητικούς.