Καταγγελία μίσθωσης λόγω κακής χρήσης — Περιπτώσεις, δικαιώματα και αποζημίωση εκμισθωτή κατά τον Άρειο Πάγο

Καταγγελία μίσθωσης λόγω κακής χρήσης. ο Αρειος Πάγος με πρόσφατη απόφασή του προσδιορίζει τη κακή χρήση ενός ακινήτου από τον ενοικιαστή του και ξεκαθαρίζει τα δικαιώματα του εκμισθωτή-ιδιοκτήτη και το τρόπο άσκησής τους.

Καταγγελία μίσθωσης από τον ιδιοκτήτη-εκμισθωτή — Το δικαίωμα

Κατά τη διάταξη του άρθρου 594 ΑΚ ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση, αν ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε ή δεν τηρεί τη συμπεριφορά που πρέπει απέναντι στους άλλους ενοίκους.

Σε ποιες μισθώσεις εφαρμόζεται η καταγγελία μίσθωσης λόγω κακής χρήσης;

Με τη διάταξη αυτή, που έχει υπότιτλο κακή χρήση του μισθίου, η οποία εφαρμόζεται και επί εμπορικών μισθώσεων (άρθρα 15 και 44 Π.Δ. 34/1995), θεσπίζεται νόμιμη υποχρέωση του μισθωτή να χρησιμοποιεί το μίσθιο με επιμέλεια, δηλαδή με την αντικειμενικά κρινόμενη επιμέλεια του συνετού ανθρώπου και να αποφεύγει πράξεις ή παραλείψεις οφειλόμενες σε πταίσμα του, σε περίπτωση δε που παραβεί την υποχρέωσή του αυτή, ιδρύεται δικαίωμα του εκμισθωτή να καταγγείλει τη μίσθωση (ΑΠ 227/2013).

Ποιές περιπτώσεις κακής χρήσης αναγνωρίζει ο Άρειος Πάγος;

Η διάταξη αυτή προβλέπει τρεις αυτοτελείς περιπτώσεις κακής χρήσεως του μισθίου και ειδικότερα :

(α) μεταχείριση του μισθίου χωρίς επιμέλεια (καταστροφή, φθορά των μερών του μισθίου, συστατικών ή παραρτημάτων, αυθαίρετη, χωρίς συναίνεση του εκμισθωτή επέμβαση του μισθωτή εξαιτίας της οποίας αλλοιώνεται ουσιωδώς η γενική και ειδική διαμόρφωση, διάταξη και όψη του μισθίου),

(β) μεταχείριση του μισθίου κατά παράβαση των συμφωνημένων και

(γ) μη τήρηση της πρέπουσας συμπεριφοράς προς τους άλλους ενοίκους.

Η αχρησία του μισθίου συνιστά κακή χρήση με σκοπό τη καταγγελία μίσθωσης;

Κακή χρήση, κατά την έννοια της ανωτέρω διατάξεως, συνιστά όμως και η μη χρησιμοποίηση του μισθίου ή μέρους ή συστατικών ή παραρτημάτων του, η οποία επιφέρει μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, καθώς και όταν από την αχρησία προκαλείται ζημία στον εκμισθωτή λόγω της φύσης και του προορισμού του μισθίου (ΑΠ 1016/2020, ΑΠ 675/2011, ΑΠ 127/1999, AΠ 488/1992, ΑΠ 1498/1988).

Στην καταγγελία μίσθωσης λόγω κακής χρήσης προβλέπεται περαιτέρω αποζημίωση για τον εκμισθωτή;

Κατά την ίδια ανωτέρω διάταξη του άρθρου 594 του ΑΚ, ο εκμισθωτής, παράλληλα με τη δυνατότητά του να καταγγείλει τη μίσθωση, δικαιούται να ζητήσει και αποζημίωση για την, κατά τα άνω, κακή χρήση του μισθίου και μάλιστα άσχετα με το αν σκοπεύει να καταγγείλει τη μίσθωση, ή όχι (ΑΠ 165/1964).

Πότε μπορεί να ασκηθεί το δικαίωμα αποζημίωσης του ιδιοκτήτη-εκμισθωτή;

H άσκηση του δικαιώματος του εκμισθωτή για αποζημίωση από το μισθωτή, για τη ζημία που προκλήθηκε σε αυτόν από την εκ μέρους του τελευταίου κακή χρήση του μισθίου, μπορεί να γίνει πριν ή κατά ή μετά τη λύση της μίσθωσης (ΑΠ 397/2020, ΑΠ 529/2019, ΑΠ 1329/2019, ΑΠ 1413/2008).

Τι περιλαμβάνει η αποζημίωση στη καταγγελία μίσθωσης λόγω κακής χρήσης;

Η αποζημίωση αυτή, όπως προκύπτει από την ανωτέρω διάταξη του άρθρου 594 Α.Κ., σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 297 και 298 Α.Κ., περιλαμβάνει τόσο τη θετική ζημία, όσο και το διαφυγόν κέρδος και μπορεί να απαιτηθεί από τον εκμισθωτή υπό την προϋπόθεση ότι η ζημία του τελεί σε αιτιώδη συνάφεια με την επικαλούμενη κακή χρήση του μισθίου από το μισθωτή, στην οποία (κακή χρήση) περιλαμβάνεται, κατά τα προαναφερόμενα, και η αχρησία του (ΑΠ 675/2011).